Во дворе посажены елочки, под окнами - цветы, в квитанции - содержание шлагбаума и услуги консьержа… вот это уж точно признак того, что домом управляет не ЖЭУ, а частная компания. Да, визит сантехника может обойтись весьма недешево, зато суммы за отопление зимой хоть и подскакивали, но не до немыслимых высот. Ну, лестница грязная, так ведь ей почти никто не пользуется: основной вход в подъезды оборудован двумя лифтами.
Вспоминаю жизнь нашей семьи до переезда: тогда сантехника иногда можно было и не дождаться (значит - снова оставляй заявку), но их услуги были - номинально - бесплатными. Зато краны служили тогда по 20 лет, а если в них что-то ломалось, было достаточно небольшого ремонта, который чаще выполнялся самостоятельно. Сегодня я захожу в неказистые подъезды старых «панелек» с некоторым содроганием: мой-то дом - новый. Но вот кто работает лучше - городские ЖЭУ или «частники», я так и не решила. Услуги консьержа, между прочим, тоже недешевы, а площадь дома, указанная в разных квитанциях, не совпадает. Так кто же перспективнее, за кем будущее?
Этот вопрос мы решили задать специалисту - председателю городского Центра общественного контроля в сфере ЖКХ Риму Булатову.
- Во-первых, ЖЭУ, входящие на данный момент в районные управляющие компании - тоже частные предприятия, только они находятся в муниципалитетов, - объясняет он. - Во-вторых, «чисто частные» УК - их сегодня в городе более 200, в их руках находится почти 20% жилого фонда - как вы и заметили, обслуживают чаще всего новые дома, к тому же в таких домах проживает более платежеспособное население. А за все остальные - «панельки», хрущевки, трех- и двухэтажки, особенно затратные в обслуживании, в том числе за более 1100 домов, которые мы называем предаварийными - отвечают городские компании. Вот и сравните. Получается, что у частников больше возможностей, к ним меньше нареканий. Хотя все это не гарантия успеха: были частные компании, которые взяли новые дома - и не справились, дома оказались брошенными, и мы отдали их городским компаниям.
- Почему так получается?
- Есть большие частные компании, обслуживающие 30, 40 и даже 100 домов. Кстати, согласно нашим подсчетам, это и есть оптимальные цифры: если домов больше, уследить за всем будет сложно. А есть управляющие несколькими или даже одним домом. Это бывает большой дом со множеством квартир, но все-таки рентабельность «однодомных» УК очень низкая, поэтому работников они нанимают по совместительству, технику стараются арендовать… Либо поднимают плату за содержание дома. У городских компаний в среднем она составляет 18 рублей, у частных - может доходить до 23-24 руб. В таком случае жильцы хотят знать во всех подробностях, на что потрачены деньги. А еще и в новых домах тоже могут быть серьезные недоделки.
- И это еще не главные трудности…
- Да. Главное то, что все управляющие организации, городские и частные, изначально находятся в довольно уязвимом положении. И первая причина этого - плата за ОДН: горячую и холодную воду, электроэнергию и т. д., идущую на общедомовые нужды, или на СОИ (содержание общедомового имущества). Нередко собственники оплачивают эти расходы не в полном объеме, есть и заядлые неплательщики, а горячая вода - недешевый ресурс. К тому же УК выставляет счет за ОДН по нормативу и не имеет права требовать больше. Немало проблем и с электроэнергией: тут из-за долгов одних жильцов могут повысить плату другим. А ресурсоснабжающие организации через судебных приставов снимают деньги со счетов УК, в том числе средства, собранные на содержание дома!
Это неправильно. Я считаю, что плату за ОДН должны собирать сами ресурсоснабжающие организации, а средства на содержание дома - использоваться по назначению. Нужно помогать управляющим компаниям: от них зависит состояние домов, наше с вами качество жизни.
Кое-что для этого уже делается. Чтобы жители не платили лишнего за отопление квартир, проводится сверка площадей жилых домов между РСО и УК. УК для экономии средств переходят на упрощенную систему налогообложения.
В этом году мы вместе с УЖХ Калининского района провели эксперимент под названием «30 на 70»: 30% денег за квартплату шло в УК, а 70% - напрямую в ЖЭУ. И ЖЭУ имело возможность нанять на эти средства хороших сантехников и как следует подготовиться к зиме.
Ресурсоснабжающие организации, конечно, были против, даже судились с УК. Но в любом случае они имеют право взыскивать долги только с 30% суммы, которая находится на ее счетах. А сейчас, когда начался отопительный сезон, выявились и плюсы: калининские ЖЭУ готовы к зиме намного лучше.
- Ну а при обычном порядке 19 домов может обслуживать один сантехник. Что же делать?
- Плату за содержание домов нужно повышать: очень часто она не покрывает потребностей дома. Только тогда будет возможность платить нормальные деньги слесарям, дворникам, уборщицам. В советские времена по нормативам один сантехник обслуживал два дома. И без дела он не сидел, тем более что есть немало видов работ, для которых требуется несколько специалистов.
- И здесь мы подходим ко второй главной проблеме…
- Именно. И эта проблема - кадры. Не хватает квалифицированных специалистов. Хорошему сантехнику, чтобы получать достойную зарплату, необходимо обслуживать более 15 домов, а это сказывается на качестве обслуживания, да и здоровья ему не добавляет.
Для успешной работы УК ею должны руководить компетентные люди. Особенно важна работа директоров. Но в настоящее время уровень подготовки к управлению жилыми домами крайне низок, хотя они для получения лицензии сдают экзамены. Я много лет был в составе лицензионной комиссии и считаю, что одного экзамена для подготовки директоров УК недостаточно. Во-первых, руководителю необходимо высшее образование, желательно техническое. Во-вторых, не менее двух лет опыта работы в системе УЖХ. Дом - сложный механизм. Нужно и умение работать с людьми. Тот же вопрос повышения платы за содержание: как убедить жильцов? Показать все статьи расходов и доказать, что это нужно всем и впоследствии даст экономию - непросто. А некоторым кажется, что управление домами - легкий бизнес, живые деньги…
- Для контроля за управляющими организациями как раз и создаются советы многоквартирных домов.
- К сожалению, не все дома имеют советы. А некоторые частные УК препятствуют избранию председателей советов МКД. Например, пытаются их дискредитировать, заявляя, что избранный председатель нелегитимен, что собрание жильцов, на котором его избрали, прошло не по закону, даже судятся…
Администрации города и районов должны помогать советам МКД: контроль со стороны собственников - лучшее средство заставить УК работать честно и эффективно. В Уфе для этого многое делается: главы районов знают почти всех председателей МКД, вникают в проблемы домов, помогают их решать. Многие председатели стали настоящими экспертами в сфере ЖКХ. Они работают в тесном контакте с администрациями районов и управляющими организациями.
- А как помочь старому проблемному жилфонду?
- Есть предложение субсидировать содержание более старых, предаварийных домов из республиканского бюджета. Тогда УК будет выгодно управлять ими: их не придется содержать из общего котла. Есть регионы, в которых это уже делается.
- У нас есть еще одна перспективная форма управления домами - товарищество собственников жилья.
- Я сам 15 лет был председателем ТСЖ, а сегодня в Уфе около 85 таких товариществ. В основном это тоже новые дома. Если у ТСЖ хорошее правление и председатель, люди сами решают и контролируют, на что расходуются деньги, и чувствуют себя комфортнее. Но далеко не каждый дом может создать ТСЖ. Если площадь квартир маленькая, то содержать персонал будет трудно. Также одному дому невыгодно содержать технику для уборки снега. Еще труднее вывозить снег, когда это требуется: аренда КамАЗа обойдется не менее чем в 3000 рублей. Возможны и конфликты между жильцами. Успешное самоуправление домом удается наладить не всем, но все-таки число ТСЖ увеличивается.
Екатерина КЛИМОВИЧ.
