В милом двухэтажном домике было все, о чем мечтают жители городских квартир — просторная кухня-гостиная, кабинет, две спальни и огромный двор, где зеленели под снегом кустики туи. «Надо брать», - решили супруги Тимофеевы, уставшие от нервозности мегаполиса. Впрочем и до оживленных городских улиц ехать всего 15 минут.
Новоиспеченные жители пригорода с удовольствием обживали «гнездышко», вложив все деньги, полученные от продажи «трешки» в спальном районе. Вот только в апреле во двор, где Валентина Игоревна уже приготовила кашпо для петуний, ворвался мутный поток. Талые воды затопили участок, в подвале журчала река, от влажности сразу поблекли новехонькие шелковые обои и гардины, вздыбился ламинат. Как выяснилось позднее, соседи давно сражались с халатностью подрядчика, который возвел ряд коттеджей на заболоченной равнине. Подсыпали участки грунтом, строили водоотводные каналы, а бывший хозяин дома опустил руки и решился одним махом избавиться от проблем.
Теперь Тимофеевым придется отстаивать свое право на хорошую жизнь в суде. Доказать, что купили «неликвид» в зимнее время, когда все недостатки были надежно скрыты морозом, - возможно, но лучше знать тонкости и подводные камни покупки загородной недвижимости заранее.
Погода и природа
Итак, вы твердо решили покинуть тесные коридоры хрущевок, забыть об унылом поиске парковки в забитых до отказа дворах и шумных соседях сверху. Присмотрели домик и взялись за проверку документов. В случае такой покупки есть ряд нюансов, которые надо знать.
Например, уточните категорию земли, на которой стоит дом, или, что бывает чаще, где вы собираетесь его построить. Недобросовестные продавцы могут предложить вам земли сельхозназначения по очень низкой цене. На разных категориях земель с разрешенным видом использования СНТ действуют разные правила. В садовых товарищества на землях поселений строить жилые дома можно даже с участием материнского капитала. А вот в садах на землях с/хоз назначения можно строить лишь дома сезонного проживания.
Рядом с забором шелестят листьями и иголками березы и сосны? Проверьте, не относится ли участок к лесному фонду. В собственность эту землю купить нельзя, речь может идти только об аренде.
А в водо- или природоохранной зоне строительство вообще запрещено, так что близость реки должна наводить на размышления. Как и соседство с линиями электропередач, транспортных путей и действующих электростанций, где существует ряд ограничений. Не поленитесь обойти окрестности и посмотреть, не проходит ли рядом действующий нефте- или газопровод. Если участок заходит на его санитарную зону, проблем не оберешься — теряют силу разрешение на строительство и все остальные документы, подтверждающие право собственности. Информацию о санзонах можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра в разделе «Слои – Общедоступные сведения, содержащиеся в ЕГРН – Зоны с особыми условиями использования территории».
Люди и соседи
Конфликты с соседями — довольно частая причина продажи домов. Даже в самом уютном дворе жить не просто, если за забором встали на тропу войны. На первом месте - территориальные споры, история которых длится десятилетиями, и даже подтвержденный государством кадастровый план может не совпадать с границами участка. Например, тридцать лет назад договорились соседи полюбовно сдвинуть забор на двадцать сантиметров, чтобы банька во дворе встала, а последующие собственники вознамерились вернуть свои квадраты обратно. Война? Война!
Проверить правильность установки заборов и сараев помогут кадастровые инженеры, в случае нарушения границ они выдадут акт о проведенном выносе. Сделать это надо до покупки, и если заборы стоят не там, где должны, потребуйте у продавца акты согласования всех спорных границ с соседями. Иначе нерешенные конфликты перейдут при покупке в нагрузку вместе с домом и станут уже вашей головной болью.
И кстати, вот эта пресловутая банька, приткнутая к забору, может быть легко снесена по решению суда, так как построена без соблюдения строительных норм и правил. Осложняют жизнь и пристрои, тянущиеся до забора, а бывает, что «на глазок» построены дом, и гараж с мастерской. Узаконить такие строения непросто, поэтому их решают продать: на сделке фигурирует только участок, при этом отсутствие документов на дом объясняется нехваткой времени или денег для оформления.
В любом случае стоит познакомиться с соседями прежде, чем перечислять на счет продавца немалые суммы. От них можно узнать не только о спорных моментах, но и выяснить особенности данного участка. Ведь если бы Тимофеевы порасспросили жителей деревни, то не попали б в такую огорчительную ситуацию.
Деньги и доверие
Племянник владельца продает пустующий участок, поросший сорной травой, по генеральной доверенности со смазанными печатями. Тревожная картинка, не правда ли? Однако на мошенническую уловку с поддельными документами попадались не единожды. Настоящий хозяин земли может и не знать, что у него кипит строительство, и даже через много лет отсудит свое имущество, в которое вложено немало вашего труда.
Обязательно проверяйте доверенность. Для этого обратитесь к любому нотариусу, чтобы тот «пробил» подлинность документа по специальной базе.
«Вкусная» цена, прекрасный дом и участок. Вот только право собственности подтвердить нечем — документы только готовятся. Но это дело времени, уверяет продавец, намекая, что желающих отхватить такой лакомый кусочек полно. Вот если бы аванс получить — исключительно для подтверждения намерений… А через пару дней после аванса (от 20 до 50 тысяч) вежливый «владелец» растворяется в воздухе. Как правило, мошенники арендуют дом на месяц, все это время, показывая жилплощадь желающим и собирая мзду. После этого с незадачливыми покупателями разбирается настоящий хозяин.
Чтобы не попасть в такую ситуацию, внимательно изучайте правоустанавливающие документы. И обязательно документально оформляйте передачу аванса.
Эксперт по загородной недвижимости АН «Этажи» Евгений Хотенов:
- В этом году на рынке загородной недвижимости наблюдались значительные всплески активности. Начиная с марта, в связи с пандемией и карантином, совпавшими с сезонным ростом интереса, был настоящий ажиотаж: люди поняли, что в собственном доме гораздо проще уберечься от инфекции и пережить трудные времена. Сейчас спрос упал на 10-15%, но все же остается на достаточно высоком уровне. Тем более загородная недвижимость в последнее время стала доступнее, особенно с учетом правительственных ипотечных программ, позволяющих приобрести жилье не так уж и далеко от города под 2,7% годовых.
Загородная жизнь сейчас в корне отличается от той, что была 30 лет назад: практически в каждом селе есть школы, развитая инфраструктура с культурными, торговыми и деловыми центрами; комфортные дороги и много прочего для достойного проживания. В юго-восточном направлении самым популярным и цивилизованным поселком является Нагаево, в южном - Зубово. Если удобнее жить на западе, то выбирайте жилье в Михайловке, Суровке, Николаевке, на севере - Новое Иглино.
Поселки стремительно развиваются, застраиваются целыми кварталами, однако доля продаж домов «вторичного рынка» не ниже новостроек. И действительно, нюансов не мало. Описанная в начале статьи ситуация мне знакома. Чтобы восстановить справедливость, покупатель может обратиться в суд и доказать, что при покупке уровень грунтовых вод оценить было невозможно, таким образом, существенные условия проживания были раньше не известны. По закону о защите прав потребителей, он может повернуть сделку вспять. Замечу, что при покупке жилья через серьезное агентство недвижимости таких неприятностей можно избежать — опытные специалисты оценят место расположения участка, материалы и технологии строительства, расскажут, чего ожидать в дальнейшем.
Юлия Пахомова.
juliapahomova@yandex.ru
