Квартира Алле понравилась — опрятная двушка в тихом районе, да и цена на 20 % ниже рыночной. Пожилая словоохотливая хозяйка сразу продемонстрировала весь пакет документов, среди которых была и справка из психоневрологического диспансера. Вот только имя и год рождения в ней были другими.
- Вечно напутают в регистратуре, - долго охала старушка, - а мне так тяжело ходить да в очереди стоять...
Как не пожалеть бабушку, подумает читатель, ведь с ошибками в документах сталкивался каждый. Алла решила позвонить юристу для консультации и оказалась права в своих сомнениях: ее чуть было не обманули. Схема оказалась примитивной. Хозяйка преклонных годов давно стояла на учете в ПНД, а вот ее сестра вполне здорова. Она и получила справку. Дальше ситуация могла бы развернуться следующим образом: как только Алла перечислила деньги, предвкушая новоселье, милая бабушка признала бы сделку недействительной, апеллируя к статье 177 ГК РФ.
- Такие случаи нередки, особо дерзкие продавцы даже дожидаются, когда новые жильцы сделают в квартире хороший ремонт, а уж потом отбирают обновленную, - комментирует специалист по недвижимости Иван Темляков. - Такое может случиться при самостоятельной покупке или в случае небрежности риелтора. Поэтому рекомендую обращаться только в крупные проверенные агентства недвижимости, которые дают гарантию на чистоту сделки. При ипотечном кредитовании проверку осуществляют банки, где существует так называемое титульное страхование, оберегающее от потери средств в спорных случаях.
Как проверить объект самостоятельно
В первую очередь необходимо обратиться в Росреестр и получить там выписки, проверив квартиру на отсутствие обременения, адрес и кадастровый номер. Эти справки действительны только месяц, и нелишним будет обновить их прямо перед оформлением документов: запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву может появиться чуть позже вашего документа, а квартира в это же время может быть «яблоком раздора» супругов в разводе или наследников.
Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указано, кто является действующим собственником, а также обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.
Внимание к деталям
Сделка должна осуществляться только с собственником. Помните - доверенность может быть поддельной, нотариус - в сговоре, а настоящий хозяин квартиры вообще не в курсе. Сверьте данные выписки из ЕГРН с паспортом. Подлинность доверенности можно проверить на сайте http://reestr-dover.ru/.
Сверяйте документы очень внимательно, не доверяя объяснениям о случайной приписке или ошибке регистраторов. Любые исправления должны быть заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.
Техпаспорт объекта, где прописан план квартиры, надо сравнить с фактическим состоянием жилплощади: обратите внимание на наличие перепланировки и узаконена ли она. В противном случае заниматься этим и платить штраф придется именно вам. Все данные также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН, должны совпадать и количество комнат, и жилая площадь.
Не забудьте о долгах: собственник должен предоставить вам квитанции, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество.
Лишние люди
С некоторыми категориями собственников могут возникнуть такие проблемы, что порой лучше вообще отказаться от покупки.
Несовершеннолетние. Если часть квартиры по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без него купленная недвижимость в будущем благополучно вернется своему владельцу.
Недееспособные. Жилье продает пожилой человек с отклонениями или страдающий алкогольной зависимостью? Помните — его родственники могут отсудить квартиру, представив продавца недееспособным. Требуйте разрешение органов опеки и справку из ПНД. Кстати, подделка в этом случае не исключена. По возможности сопроводите продавца в медучреждение, чтобы освидетельствование прошло прямо при вас.
Супруги. Официально разрешение на продажу от супруга требуется лишь в случае, когда квартира приобреталась в браке, но оформлена только на одного супруга. Однако ситуации бывают совершенно непредсказуемые, поэтому лучше, чтобы бывшая «вторая половина» присутствовала на сделке или дала письменное разрешение, заверенное нотариусом. Кстати, нелишним будет проверить их на предмет финансовой задолженности и на наличие судебных дел. Если супруги развелись, стоит проверить наличие имущественных претензий и решение суда о разделе имущества.
История квадратных метров
Архивная выписка о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире, может о многом рассказать. Однако вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем, — можно будет просто прийти вместе с ним в МФЦ и запросить документ. Для того чтобы узнать всю историю купли-продажи, лучше обратиться к экспертам. Впрочем, нередко лучшим архивом является человеческая память. Одним из специфических способов проверки может стать опрос соседей. Однако доверять словам нужно с осторожностью: люди могут ненавидеть собственника или, наоборот, дружить с ним.
Если вы заботитесь о здоровье или квартира находится в неблагополучном районе, не пожалейте денег на экологическую экспертизу. Как правило, анализируют присутствие ртути в стенах и мебели, формальдегида и фенола в воздухе. Исследование воды поможет определиться с видом фильтра. Можно замерить электромагнитное излучение и уровень радиации. Обратите внимание на шум: кальянная на первом этаже или свежая стройка сделают вашу жизнь как минимум некомфортной.
Юлия ПАХОМОВА.