С 1 июля вступили в силу поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве...», которые требуют банковского сопровождения сделок с новостройками, страхования средств граждан и достройку проблемных объектов. Как нововведения отразятся на рынке новостроек?

Под крышей банка
Теперь граждане отдают деньги не девелоперу, а только в банк на специальные или эскроу-счета.
Переходный период с использованием нового и старого механизмов привлечения средств дольщиков продлится до 30 июня 2019 года. По новой схеме банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона будут запрещены.
При этом застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта.

Двойная защита
Если строительство дома пойдет не по сценарию, деньги дольщиков, хранящиеся на эскроу-счетах, могут быть возвращены через Ассоциацию страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб. Как и ранее, они страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Он занимается достройкой и финансированием проектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. Помимо жилых объектов, Фонд также должен решать вопросы с госфинансированием строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования жилищного комплекса.
- Но у покупателей появятся другие риски, - предупреждает юрист Валерий Новиков. - Например, человек положил 2 млн на эскроу-счет. Проходит год-два, застройщик банкротится, банк отдает покупателю деньги. А аналогичная квартира стоит уже 4 млн.
И еще один момент: если разрешение на строительство объекта застройщик получил до вступления в силу изменений, то он имеет право работать так, как раньше. На ситуацию с теми дольщиками, которые уже оказались обманутыми, новшества тоже никак не повлияют.
Помимо банков, за стройками будет «наблюдать» и государство. Минстрой России сможет назначать и снимать с должности руководителей контролирующих органов.
- У уполномоченного банка также появляется контрольная функция в части проверки всех платежей, а также возможность проверить, на те ли цели направлены средства граждан по договору долевого участия, выполняются ли сроки строительства объектов, — прокомментировал заместитель председателя Государственного комитета РБ по строительству и архитектуре Артем Ковшов. - Кроме того, принятые изменения касаются ужесточения требований к самим застройщикам, а также создания полной прозрачности в части строительства жилых домов.

Решение в рассрочку
В официальном реестре пострадавших от действий застройщиков на сегодня 2 014 человек. Наиболее крупными недостроенными объектами являются ЖК «Миловский парк», «Серебряный ручей», «Новобулгаково». По инициативе главы республики Рустэма Хамитова для решения проблем обманутых дольщиков создан Региональный оператор по содействию строительству объектов. В соответствии с «дорожной картой», в этом году планируется ввести 27 домов, в 2019 году - 54, в 2020-м - 12, в 2021-м - два дома.
На правительственном совещании прокурор РБ Андрей Назаров отметил, что процедура банкротства введена в отношении 15 строительных компаний. Что касается мошеннических действий застройщиков, то с 2016 года в Башкортостане осуждены 11 человек, девять получили реальные сроки, двое - условные. В настоящее время в правоохранительных органах расследуются 15 уголовных дел по восьми проблемным объектам. Еще по 11 проводятся доследственные проверки.
В настоящее время на территории республики на деньги дольщиков работают 169 застройщиков.
- Пока к переходному положению готова половина из них. Вторая часть - более мелкие фирмы, которых мы будем максимально подводить к тому, чтобы они планомерно, в течение двух-трех месяцев учли все нюансы, требования закона и продолжили свою работу, - добавил Артем Ковшов.
Тем не менее, в России около 80% строящегося жилья финансируется за счет средств покупателей.

«Квадраты» счастья
- Если разложить закон на арифметику, то застройщику нужны собственные средства в размере 40% от общей стоимости строительства, - комментирует специалист одной из компаний региона Артем Боровков.
Во столько оцениваются минимальные затраты на приобретение земли, получение разрешения плюс зарезервированные по закону 10% стоимости объекта. Эти средства должны быть фактически заморожены до передачи последней квартиры покупателям.
- Дольщики, безусловно, будут защищены от недостроя и невозврата средств. Но принятие таких радикальных мер может повысить стоимость жилья, так как, с одной стороны, защищенность инвестиций растет и это стимулирует спрос на первичное жилье, - полагает он. - А это означает полный уход с рынка небольших компаний. У кого оборот больше 10 млрд, откажутся от проектов комплексной застройки, а это приведет к росту цен на жилье на 3–5%.
С ним согласны и риелторы. Ведь девелопер будет привлекать заемные ресурсы под банковские проценты, в то время как деньги дольщиков ему доставались бесплатно, без всяких процентов. Свои траты он захочет компенсировать.
- С начала июля уже частично подняты цены на жилье в связи со вступлением в силу закона, - считает директор Ипотечного бюро Камила Фазлыева. – Так как застройщики не могут привлекать счета до момента сдачи новостроек и вынуждены строить на свои средства, то стараются увеличить стоимость квадратного метра. В ближайшее время поднимут цены на 10-15 %, а далее столкнутся с неплатежеспособностью населения. Сегодня из-за низких доходов лишь ипотека является действенным инструментом покупки, поэтому о существенном росте стоимости жилья говорить не приходится.

Зиля БАДРИЕВА.