Тема обманутых дольщиков не теряет своей актуальности. С одной стороны, долевое строительство является коммерческой сферой, регулируемой рынком. С другой, столкнувшись с откровенным мошенничеством, несостоявшиеся жильцы требуют помощи у государства. И региональные власти вынуждены решать эти вопросы, используя не только административный ресурс, но и бюджетные средства. По словам экспертов, наведение порядка в сфере долевого строительство возможно лишь путем изменения федерального законодательства.

С учетом дороговизны банковских кредитов привлечение средств дольщиков было и остается одним из главных источников финансирования жилого строительства. По данным Госкомитета РБ по строительству и архитектуре, в настоящее время на территории республики работают 154 застройщика, возводящих с привлечением средств долевого финансирования 523 многоквартирных дома, что составляет более 80% всего строящегося в регионе жилья. Схожая ситуация наблюдается в большинстве регионов. Поэтому полный запрет или серьезное ограничение возможности привлекать средства дольщиков могут привести к подорожанию квадратного метра и падению темпов строительства.
- Запрет вынудит застройщиков кредитоваться в банках, что вызовет неизбежный рост цен на жилье как минимум на 15-18%, - считает депутат Госдумы РФ Павел Качкаев. – Точных последствий здесь предсказать сложно, но, думаю, в результате рынок однозначно уменьшится. И если крупные застройщики, на которых в Уфе приходится более половины вводимой недвижимости, еще смогут маневрировать средствами, брать кредиты и строить жилье, то многие мелкие и средние игроки будут вынуждены просто уйти с рынка.
С другой стороны, сохранение существующего положения дел также несет существенные проблемы. В начале 2016 года в Уфе было введено в эксплуатацию последнее из 19-ти зданий списка проблемных домов, задача достройки которых в 2012 году была поставлена главой РБ перед городскими властями. Всего обманутым дольщикам были переданы 3 745 квартир общей площадью 210 тысяч квадратных метров.
Однако по данным на август 2017 года, в городах республики и, прежде всего, в Уфе вновь было 29 проблемных объектов долевого строительства. На 11 из них строительство ведется низкими темпами, еще на 11 работы приостановлены, возведение семи даже не начиналось. Эксперты полагают, что в третьей категории вероятность мошенничества наиболее высока. Официально обманутыми дольщиками в регионе признаны около 600 человек, однако, в группе риска находится 3,5 тысячи.

Цена некомпетентности
Объекты долевого строительства, которые в силу различных причин не могут быть завершены их застройщиком, в республике и большинстве других регионов страны достраиваются по нескольким схемам. Основная действует по принципу компенсации расходов компаний, взявшихся за завершение проблемных домов, путем выделения бесплатных участков земли под застройку без проведения торгов, что ведет к выпадающим бюджетным доходам, а значит, не построенным школам, дорогам, детсадам и прочим нужным для города объектам социальной и транспортной инфраструктуры.
Попытки местных властей защитить потенциальных покупателей, к примеру, путем публикации списка добросовестных застройщиков, не дают существенных результатов. Люди часто руководствуются не здравым смыслом, а низкой ценой, которая нередко является главным признаком мошенничества.
Гарантию того, что застройщик является добросовестным, не дает даже полный перечень всех разрешительных документов. По словам экспертов, есть немало примеров, когда с документами все в порядке, и оформление покупки ведется корректно. А дом в итоге достраивал кто-то другой.
В ряде случаев проблема дольщиков связана с элементарной профессиональной некомпетентностью, что обычно характерно для недавно пришедших на рынок небольших строительных фирм.
- Есть ряд организаций, которые имеют какие-то площадки, возводят здания, сооружения, но при этом у них очень слабые компетентные команды, которые могли бы на нужном уровне эти проекты реализовывать, - прокомментировал ситуацию начальник Главархитектуры Уфы Ильдар Ибрагимов.- Что ведет к медленным темпам строительства и экономически не выверенным расчетам.

Центр - в помощь
Как поясняют эксперты, вопрос регулирования сферы долевого строительства может быть эффективно решен только на уровне федерального центра, который в последнее время постоянно ужесточает требования к застройщикам, заключающим договора долевого участия. С января 2017 года в них включены требования информационной открытости стройфирмы, отсутствия решений о введении процедур банкротства и судимости руководителей, недоимок по налогам, сборам и т.д., а с июля 2017 года повышены требования к размеру уставного капитала.
Важным законодательным шагом должен стать не так давно подписанный президентом страны закон о компенсационном фонде долевого строительства. По данным сайта Минстроя РФ, застройщики будут отчислять 1,2% от стоимости каждого заключенного договора. В случае банкротства застройщика дольщики на общем собрании могут решить, нужно ли достраивать дом, либо получить компенсацию. Размер компенсации будет равен общей площади по всем договорам долевого участия в строящемся объекте, но не более 120 кв. м., умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте РФ (определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не элитных или просто больших квартир.
По мнению экспертов, введение Компенсационного фонда не сможет исключить саму возможность появления проблемных домов, но позволит снять нагрузку с региональных и муниципальных властей и избежать многомиллиардных убытков, ведущих к дефициту средств для содержания и развития территорий.

Алексей ФАТЫХОВ.
krosh84@list.ru

Комментарий в тему

Как прокомментировала старший помощник прокурора Кировского района Уфы Флюза
Калимуллина, обманутые дольщики появляются и в результате непрозрачных схем продажи квартир. В прокуратуру поступило несколько обращений граждан, купивших жилье в одном из строящихся жилых комплексов в центре города. Обошлось оно им недорого: около полутора миллионов за «однушку» улучшенной планировки. И только когда сделка была совершена, они узнали, что квартиры им продал субподрядчик, которому недвижимость, в свою очередь, достались от генподрядчика, таким образом расплатившегося с ним за работу. Оказалось, что субподрядчик по ряду причин не в полном объеме выполнил свои обязательства. В ответ генподрядчик отказался выдавать свидетельство о сдаче квартир в эксплуатацию, а потом еще и перепродал их.
Проверка по этому делу еще продолжается, есть предположение, что подрядчики были в сговоре. Поэтому, приобретая квартиры в строящихся домах, более безопасно заключать договор непосредственно с генподрядчиком.