Светлана Идрисова обратилась в нашу редакцию с просьбой помочь разобраться в ситуации: больше двадцати лет ее семья ведет хозяйство на садовом участке вблизи села Дудкино Уфимского района. О приватизации не задумывались, а тут спохватились – решили оформить. Но каково же было их разочарование, когда Росреестр отказал в праве собственности. «Но соседи же приватизировали еще пять лет назад!» - возмущается читательница.
- Действительно, есть санитарные зоны, в которых сады приватизировать нельзя. В районе Дудкино как раз такая ситуация, - объяснил председатель Городского союза садоводов Олег Маликов. – Также регистрации не подлежат участки, располагающиеся вблизи промзоны в Орджоникидзевском районе, на водоохранных территориях, там, где предусмотрено масштабное строительство. Вполне возможно, что еще несколько лет назад, когда дудкинская земля не являлась санитарной зоной, часть садоводов успела оформить свои участки, а вот их соседи теперь сделать этого не могут.
Нельзя приватизировать участки в СНТ, чьи земли (полностью или частично) попали в состав земель, зарезервированных для муниципальных нужд. Сейчас многие крупные муниципальные образования включили в такие перечни большую часть территорий СНТ, так или иначе попавших в расширенную городскую черту. И это не только в Уфе.
О каких еще подводных камнях стоит знать дачникам, взявшимся за приватизацию?
Старое - новое
В Городской союз садоводов то и дело обращаются граждане с просьбой выдать им справку о том, что СНТ, в котором они состоят, существует давно. От этой простой бумажки зависит многое – только так люди могут доказать право преемственности. А дело вот в чем.
В 2003 году садовые товарищества регистрировались заново. Допустим, лет тридцать назад организовалось и благополучно существовало СТ «Вишенка». Но подавая документы, председатель по незнанию зарегистрировал его как СНТ (разъяснительную работу по этой процедуре тогда толком не проводили). Фактически ничего не изменилось, но по закону разница в одну букву читается так: появилось новое юридическое лицо, которое непонятно на каком основании пользуется землей, выданной другому садоводческому объединению. Юридический казус вынуждает граждан обивать пороги судов, доказывая, что СНТ «Вишенка» - это то же СТ «Вишенка». Но пока право преемственности не будет доказано, процедура приватизации невыполнима.
А инженер не виноват
По закону оформление участка в собственность проводится бесплатно. Но на практике садоводу приходится выкладывать от 15 тысяч рублей, и это без учета кадастровых услуг. А обращение в БТИ с этого года стало обязательным: приезжает инженер, делает съемку, рисует план. Если на участке есть строение высотой более двух этажей, нужно обратиться в отдел архитектуры, чтобы получить разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.
- С одной стороны приватизацию это осложняет, но есть и положительная сторона, - считает Олег Рифович. – Теперь у сельсоветов будет четкое понимание – стоит ли прописывать в данное СНТ гражданина. Ведь вместе со штампом в паспорте он получает и новые права. Например, на круглогодичное пользование электричеством. Допустим, в СНТ 500 участков, и только на одном постоянно живут. Из-за этой семьи придется всю зиму держать в напряжении всю сеть, «нагореть» может на 400 тысяч рублей. Проще, когда жильцы к своему дому проводят индивидуальную линию за собственный счет и спокойно пользуются, не оглядываясь на других.
А вот еще одна история. «Сосед приватизировал свой участок четыре года назад. Поглядев на него, и мы взялись за дело. Но кадастровый инженер, изучив спутниковую карту, сказал, что границы его участка пересекли периметр нашего и в регистрации нам откажут. Оказалось, что недобросовестный сосед неправильно оформил землю, но признавать это отказывается. И вот уже два года мы бьемся в суде», - пожаловалась Любовь Михайлова. Адвокат пострадавшей стороны пояснил, что по закону кадастровый инженер, замерявший соседний участок, ответственности за ошибку не несет. Решить проблему может только собственник, из-за которого произошло недоразумение, сняв его с учета. Но тот категорически отказывается. И этот случай, увы, не единственный, когда не удается договориться мирно, и тяжба длится годами.
Дополнительные плюсы
До момента приватизации садовод фактически арендует участок у государства, которое в данном случае представляет сельсовет. Кроме того, что после регистрации земля становится частной собственностью, у владельца появляется возможность стать индивидуальным садоводом, то есть выйти из СНТ. Для этого необходимо заключить договор на пользование объектами инфраструктуры (электросети, дороги, водопровод и другое). Правда, при этом нужно заплатить определенную сумму, которую по определенным правилам устанавливает правление. Зато пропадает обязанность ходить на собрания, участвовать в решении вопросов, касающихся жизни дачного объединения.
На садоводческое товарищество могут быть приватизированы только территории общего пользования. Если кто-то отказался от своего куска земли в пользу СНТ, то она тоже считается таковой и может быть приватизирована организацией.
Бывает, когда по разным причинам не пользуются участком. Несколько лет он стоит заброшенный, поросший бурьяном. Берегитесь: если садовод хотя бы два года не платит членские взносы, то правление имеет право исключить его из СНТ, что влечет утрату права пользования землей - такие ситуации предусмотрены законодательством. Решение принимается на общем собрании.
Если участок приватизированный, СНТ может применить только административные меры. За нецелевое использование полагается штраф – до 20 тысяч рублей.
Комментарий в тему
Смирнова Эльвира Равилевна, начальник отдела регистрации земельных участков и долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Республике Башкортостан:
- При проведении регистрации прав на садовые и дачные земельные участки Росреестр смотрит не на принадлежность их к водоохранной зоне или какой-то иной зоне природоохранного значения, а на наличие документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации права на земельный участок в соответствии с законом в пользу заявителя. Например, такими документами могут быть акт (свидетельство) о праве или акт о предоставлении гражданину такого земельного участка, выданный уполномоченным органом государственной власти в установленном на момент выдачи порядке или, если права на участки регистрируют наследники, – свидетельство о наследстве, также – судебные акты.
В силу положений ст. 49 Федерального закона №218 «О государственной регистрации недвижимости», госрегистрация прав на земельный участок, предоставленный, в том числе, для дачного хозяйства, огородничества, садоводства до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (т.е. до 30.10.2001), осуществляется в упрощенном порядке на основании следующих документов:
1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в установленном на момент выдачи порядке;
2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в установленном на момент выдачи порядке;
3) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.
Если подобных документов нет, необходимо обратиться в городскую или районную администрацию с просьбой предоставить земельный участок в собственность. Однако если он находится в водоохранной зоне, вероятнее всего, заявителю будет отказано в этом. В таком случае законом предусмотрена возможность обращения в суд с соответствующим исковым заявлением. Если судом вынесено положительное решение, то на основании его акта можно будет зарегистрировать право собственности на садовый или дачный участок.

Альбина ЗУБАРЕВА.